Co je dnes nejdůležitější na realitním obchodě? Zajistit kupci financování

Sazby hypotéčních úvěrů aktuálně klesají a dle našeho očekávání je české banky budou dále snižovat. Broker Consulting Index hypotečních úvěrů za měsíc květen byl 2,40 % p. a., což je o 0,26 procentních bodů méně než v březnu letošního roku. Současná průměrná sazba se blíží hodnotám, které známe z počátku roku 2018. Vzhledem k tomu, že ke snížení přistoupili i největší tuzemští poskytovatelé úvěrů na bydlení, lze trend poklesu úrokových sazeb očekávat i v následujících měsících. Banky totiž mají stále velký prostor pro další snížení úrokových sazeb. Cena zdrojů je na minimech, v případě základní sazby České národní banky je to 0,25 % a výnos desetiletého dluhopisu je na úrovni okolo 0,7 %.

Jak se bude vyvíjet hypoteční trh v druhé polovině roku, záleží hlavně na celkové kondici české ekonomiky. Roli budou hrát růst nezaměstnanosti a vývoj ekonomického ochlazení. Neméně důležitý bude také z pohledu úvěrujících bank vývoj počtu nesplácených úvěrů po skončení úvěrového moratoria. Některé segmenty, jako jsou gastro či hotelnictví, bojují s existenčními problémy a vysokou mírou nezaměstnanosti už více než měsíc. Banky na žadatele z těchto oborů tak logicky pohlíží jako na více rizikové a nemusí jim vůbec půjčit. Právě přísnější posuzování bonity žadatele jednotlivých bank může být v budoucnu problematické pro dotažení realitního obchodu do úspěšného konce i přes uvolnění ze strany ČNB.

Zrušen další ukazatel pro posouzení bonity klienta

Kartami zamíchalo červnové rozhodnutí Bankovní rady České národní banky, která oznámila, že k 1. červenci 2020 ruší doporučení na sledování a dodržování ukazatele DSTI (Debt-servise-to-income). Po DTI (debt-to-income) je to tak druhý ukazatel, který byl zrušen. Pro připomenutí DSTI je ukazatel, který sledoval zadlužení žadatele o úvěr vůči jeho měsíčnímu příjmu a u DTI se sledovalo celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu. Je dobré připomenout, že zavedení těchto kontrolních ukazatelů mnohdy zkomplikovalo cestu klientů k vlastnímu bydlení v roce 2018.

Ovšem ne vše bylo na těchto ukazatelích a jejich dodržování špatné. Spíše naopak. Na jejich základě  se jasně nastavily podmínky pro celý trh. Banky měly nastavené limity a klient si mohl jednoduše udělat představu, na jak vysoký úvěr může dosáhnout. Nastavení podmínek se týkalo i nebankovních poskytovatelů úvěrů. Nyní těm méně poctivým nic nebrání v předlužování klientů a útoku na jejich nemovitosti.

Jediným ukazatelem, který tak zůstává, je omezení maximálního možného LTV (Loan to value). Jeho limit ČNB ponechala na 90 %. Je to tak jediné omezení, které ČNB zavedla v posledních letech a které vydrželo.

O důvodech změn nemá smysl příliš polemizovat. Je to na delší, spíše teoretickou ekonomickou diskuzi a bude minimálně velmi zajímavé sledovat, jaké tato rozhodnutí budou mít dopady na trh v budoucnosti a také zda a v jaké situaci ČNB opět rozhodne tyto ukazatele znovu zavést.

Jsem přesvědčen, že reakce bank nebude nijak dramatická a v určité podobě si udrží kontrolu DSTI při hodnocení bonity žadatelů. To se v poslední době tak spíše zpřísňuje a banky si žadatele o hypoteční úvěr více prověřují. Jsou jednoduše řečeno více obezřetné. ČNB také uvádí, že ceny nemovitostí jsou v ČR o 15 až 25 % nadsazené. I to je důvodem proč odhadní cena nemovitosti od banky nemusí vyjít vždy podle představ kupujícího nebo prodávajícího. Je potřeba s tímto počítat a i prodávající by si měl tuto věc uvědomit při nastavování prodejní ceny.

Proto, jak zaznělo v úvodu, letošní největší výzvou realitního obchodu, bude pro zájemce zajistit financování.

Martin Novák,
hlavní analytik Broker Consulting

Zajímá vás, co vše pro klienty umíme v rámci financování bydlení zařídit? Navštivte web našeho oblastního ředitele senior Martin Havlík https://havlikmartin.cz/, který má na webu vše přehledně popsáno.