Jak prodat byt zatížený hypotékou?

Michaela Pudilová, analytička hypotečních úvěrů společnosti Broker Consulting, vysvětluje, jak postupovat krok za krokem v případě, kdy klient prodává byt zatížený hypotékou.

Důvody, proč lidé vůbec prodávají byt, když ho ještě splácejí, mohou být různé. Tím nejběžnějším je asi potřeba většího bydlení, pokud se rodina rozrostla a byt už je jí zkrátka těsný. Anebo naopak lidé chtějí snížit náklady na bydlení ve velkém bytě a rozhodli se pro něco menšího. Někdy se stává, že se lidé rozhodnou odstěhovat za lepší prací nebo kvůli jiným životním změnám. V jiných rodinách zase mohou nastat finanční problémy a splácení hypotéky se stane příliš velkou zátěží v jejich rozpočtu.

Jak správně postupovat?

Pokud mají lidé hypotéku, bude nutné ji nějakým způsobem splatit. Zde je několik možností:

• Splacení hypotéky a následný prodej bytu
• Splacení hypotéky z peněz za prodej bytu
• Splacení hypotéky novou hypotékou kupujícího
• Převzetí hypotéky kupujícím

Splacení hypotéky a následný prodej bytu

Jednou z možností je hypotéku předčasně splatit a byt následně prodat „čistý“. Michaela Pudilová k tomu dodává: „To je vhodná varianta, pokud mají klienti dostatek peněz z vlastních úspor. Dobře ale zvažte, zda je to výhodné, protože může jít o prodej investic, které by jim v budoucnu mohly přinést více užitku.

Dalším řešením je splatit hypotéku jinou hypotékou. Pokud si chce klient vzít hypotéku na novou nemovitost, může ji podle Pudilové navýšit o částku, kterou splatili na původní hypotéce. Zde jsou podstatné zejména podmínky předčasného splacení, které se před rokem a půl zpřísnily. Tato možnost vyřešit hypotéku je sice nejsnazší, nicméně kvůli své vysoké finanční náročnosti je málo využívaná.

Splacení hypotéky z peněz za prodej bytu

Často využívaným způsobem, jak se zbavit hypotéky, je prodej bytu a splacení hypotéky z peněz od kupujícího. „Pokud kupující uhradí celou částku z vlastních prostředků, je to poměrně rychlé a snadné. V takovém případě je důležité všechno důkladně sepsat v kupní smlouvě, aby byl celý proces z právního hlediska v pořádku,“ upozorňuje Michaela Pudilová.

Splacení hypotéky novou hypotékou kupujícího

Běžně se stává, že kupující bude také potřebovat hypotéku, aby si mohl byt koupit. Klient  tak může splatit stávající hypotéku právě z jeho nové hypotéky. Michaela Pudilová k tomu dodává: „Tento proces může být složitější z pohledu administrativy, je totiž nutné synchronizovat kroky spojené se žádostí o hypotéku. Pokud si ale kupující bere hypotéku u stejné banky jako klient, bude celý proces rychlý, protože banka si pohledávku v podstatě ´vymění´.“

Převzetí hypotéky kupujícím

Další možnost spočívá podle Pudilové v tom, že kupující převezme hypotéku klienta. To znamená, že bude pokračovat ve splácení za stejných podmínek, jaké má on. Banka ale musí kupujícího schválit, což není vždy snadné – musí například ověřit jeho příjmy, případné záznamy v registrech i úvěruschopnost. V reálu tak většina kupujících preferuje vlastní hypotéku s novými podmínkami.

Prodat byt s hypotékou, aby si klient koupil dům

Každého jistě hned napadne, že cena domu bude vyšší než cena prodaného bytu. Hypoteční analytička Michaela Pudilová vyjmenovává tři způsoby, jak takovou situaci řešit:

1 – Nejprve je třeba prodat klientův byt a splatit stávající hypotéku. Až pak je třeba se věnovat hledání a nákupu domu. Tato varianta je vhodná, pokud má klient možnost dočasného bydlení, například u někoho z rodiny.

2 – Požádejte jménem klienta o navýšení stávající hypotéky. A pokud banka žádost schválí vyšší úvěrový rámec, může se rovnou financovat dům.

3 – Požádejte jménem klienta o druhou hypotéku. Klient ale musí prokázat schopnost splácet obě najednou.

Co když z hypotéky klient potřebuje vyvázat spoludlužníka?

„Není až tak neobvyklé, že jeden se z partnerů rozhodne z hypotéky vystoupit, typicky se to stává po rozchodu. Banka důkladně ověří finanční situaci partnera, který si hypotéku ponechá. V případě, že není dostatečně bonitní, bude nutné byt prodat a vyrovnat se spolu finančně jiným způsobem,“ radí Michaela Pudilová, jak si v takové situaci počínat.

Na co by si měl dát pozor kupující?

Pokud kupuje klient byt zatížený hypotékou, je namístě poradit se s právníkem. Dobrým řešením je využití úschovy peněz, kdy jsou finance uvolněny prodávajícímu až po přepisu vlastnického práva.

Kdy je nutné zaplatit daň z prodeje nemovitosti?

Tuto daň musí klient po prodeji bytu zaplatit, jestliže nemovitost nevlastnil alespoň 10 let, anebo ji nevyužíval k vlastnímu bydlení minimálně 2 roky před prodejem.

Zdroj: iDnes.cz (redakčně upraveno)

Zdroj ilustrační fotografie: Pixabay