Byty ani nájmy nezlevní

Pořídit si vlastní bydlení se pro mnoho Čechů stává nedosažitelným snem. Na vině nejsou jen vysoké úrokové sazby hypoték, ale i ceny nemovitostí. V prvním letošním čtvrtletí stál průměrný byt v Praze o velikosti 70 m² téměř 11 milionů Kč. Obří inflace však pomalu klesá, hypotéky by mohly časem zlevnit. „Zlevnění hypoték podpoří zájem o koupi, což požene ceny nemovitostí opět nahoru. Dlouhodobě tedy i nájmy spíše porostou,“ říká Martin Novák (38), hlavní analytik společnosti Broker Consulting, a. s., jež se zabývá finančním a realitním poradenstvím. 

Přečtěte si inspirativní rozhovor s hlavním analytikem Broker Consulting Martinem Novákem o současné situaci na trhu s bydlením u nás.

Prodat, či koupit? Je-li vhodný čas pro jedno, není dobrý pro druhé. Jaká je situace na realitním trhu nyní? Přeje spíše prodávajícím, nebo kupujícím?

Díky vysokým úrokovým sazbám a hlavně vysokým cenám nemovitostí má na trhu v tuto chvíli lepší pozici spíše strana kupujících. Ale jen těch, co mají buď hotovost, nebo dostatečný příjem na to, aby si mohli dovolit hypotéku. Jsou v silnější pozici v tom smyslu, že si mohou říct o slevu a na té trvat. Situace u prodávajících je trochu odlišná u primárních prodejců, což jsou developeři, a u sekundárních, tedy fyzických osob. U developerů je to výrazně složitější a napjatější, protože si v tuhle chvíli kvůli vysoké inflaci a poklesu poptávky nemůžou dovolit moc zlevňovat. Jejich projekt byl v počátku nějak naceněn a developer na něj zkrátka musí vydělat. Hýbat s cenou si tedy většinou může dovolit jen omezeně. Fyzická osoba buď může s prodejem počkat, anebo, pokud je svou životní či ekonomickou situací k prodeji donucena, musí zlevnit.

Průměrná prodejní cena nových bytů v Praze se loni pohybovala kolem astronomické hranice 150 tisíc korun za metr čtvereční. V jednu chvíli byla 154 990 korun za byt v novostavbě a 117 883 korun za byt ve starší zástavbě. Průměrná cena bytu v metropoli tedy za osm let vzrostla o 151 %, zatímco průměrná hrubá mzda se za stejné období zvýšila o pouhých 53 procent. Nechce se věřit, že by developer při takových cenách nemohl zlevňovat, třeba na úkor svého zisku.

Jak velkou část v těchto případech tvoří marže, jestli 100, 50, nebo méně procent, nedokážu rozklíčovat, a není to podle mě ani důležité. Pokud s cenou nesouhlasíte, můžete hledat jiné alternativy bydlení. Každopádně kvůli katastrálním a stavebním zákonům trvá stavba bytového domu v České republice v průměru okolo osmi let. Pro developera je to tedy kapitálově a časově náročná investice. Riziko, jež podstupuje, musí být něčím vyvážené, a tím je marže.

Měla jsem ale za to, že růst cen nemovitostí se zastavil, a že dokonce došlo i k jejich mírnému poklesu…

Ano, k malému poklesu cen došlo, ale dost záleželo na typu nemovitosti a na lokalitě. Například ceny nových bytů z důvodů, které jsem uvedl výše, spíš stagnují. Praha se ovšem situací na realitním trhu dost liší od zbytku republiky. Je to takový stát ve státě. Relativně málo se tu staví, ale poptávka je stále poměrně vysoká, proto se s cenami nemovitostí nic dramatického neudálo (loni byla v hlavním městě povolena výstavba zhruba pěti tisíc bytů, což je o tři tisíce méně než v roce 2021, pozn. red.). Pokud se podívám na meziroční vývoj cen, pak ano, došlo i v Praze k jejich poklesu – o 5,6 procenta. Rozdíl v ceně bytu, který stál 7 400 000 korun, je pak kolem 400 tisíc, což se může zdát hodně. Nově za něj ale kupující zaplatí stále bezmála 7 milionů korun. Což je pro běžného člověka pořád vysoká cena.

A jaký byl vývoj ve zbytku republiky?

Zajímavý byl v Karlových Varech, kde se vývoj cen zcela vymyká zbytku republiky. Došlo tam k jejich prudkému poklesu, za čímž mohly stát především dvě věci. Pokles poptávky vyvolaný růstem úrokových sazeb, ale též se pravděpodobně mohlo jednat o pokles vlivem geopolitické situace na východ od našich hranic.

(Karlovy Vary vždy bývaly velmi oblíbenou destinací pro ruské občany, několik dekád bylo toto západočeské lázeňské město symbolem ruských investic v Česku, včetně nákupů nemovitostí, pozn. red.) V posledních měsících se však Rusové kvůli ekonomickým sankcím a válce na Ukrajině bytů houfně zbavují, což mohlo vést k poklesu cen.

A další regiony?

V Českých Budějovicích, ale i v Brně a v Ostravě došlo také k poklesu. Zřejmě zde byly původní ceny ze strany prodávajících nerealisticky nadsazené a nyní došlo k jejich korekci. Z našich realitních dat ale vyplývá, že trh v tuto chvíli stále hledá svoji rovnováhu. Jsou města, kde k propadu cen nedošlo nebo byl pokles velmi malý. Což může mít různé důvody. Buď se v dané lokalitě málo staví, anebo se tam realitní trh zastavil. To znamená, že prodávající nechtějí jít s cenou dolů, protože mají nějak nastavená svá cenová očekávání, a kupující zase nechtějí nebo si nemohou dovolit jejich představu o hodnotě nemovitosti akceptovat. Pak buď probíhá vyjednávání o ceně, anebo se na obou stranách vyčkává, a trh se tedy zastaví.

Jak dlouho dnes v průměru trvá koupit nebo prodat byt?

Před zvyšováním úrokových sazeb transakce trvala v průměru měsíc až tři, nyní se bavíme minimálně o třech až šesti měsících. Z toho jasně vyplývá, že klient buď déle hledá vhodnou nemovitost, případně nemovitost „hledá“ svého kupce, anebo probíhá licitace o ceně. To dokazuje i rozdíl mezi inzerovanými cenami nemovitostí a cenami, za něž se nakonec prodají. Ty bývají ve výsledku zhruba o 10 % nižší, než jaká byla původní představa prodávajících. Ti mívají totiž velmi silný „zpět hledící pohled“ na realitu na trhu s nemovitostmi.

Co to znamená?

Když prodávající vidí, že před měsícem se jejich typ nemovitosti v podobné lokalitě nabízel a prodal řekněme za 5 milionů korun, obvykle požadují stejnou, či ideálně vyšší sumu. V první fázi prodeje, která může trvat zhruba ony 3 až 6 měsíců, vůbec nereflektují aktuální situaci na trhu. Neuvědomují si, že jinak se prodává nemovitost, když jsou na trhu úrokové sazby kolem 3 %, a jiná je situace ve chvíli, kdy jsou úroky na 6, nebo dokonce 7 procentech. Je velký rozdíl, máte-li za stejnou sumu splácet 15 tisíc měsíčně, nebo kvůli vysokým úrokovým sazbám 25 tisíc. Najít v rodinném rozpočtu 10 tisíc korun měsíčně navíc není úplná legrace, což může přinutit kupujícího přemýšlet, zda nemovitost v tuto chvíli opravdu potřebuje. V takové situaci pak prodávající buď neprodá vůbec, anebo bude čekat, pokud si to může dovolit. Jestliže se ale potřebuje nutně přestěhovat do většího a potřebuje peníze z prodeje starého bytu nebo si zkrátka nemůže dovolit držet dvě nemovitosti, bude muset jít s cenou dolů. Pak je prodávající skutečně v té slabší pozici. To jsou hlavní důvody, které měly doposud vliv na pokles cen nemovitostí.

Já jsem ale zaznamenala informace, že v poslední době ceny nemovitostí opět mírně rostou…

Je to tak. A vidíme dva hlavní důvody. Tím prvním je fakt, že Česká národní banka v rámci svého dohledu a regulace hypotečního trhu zrušila sledování parametru DSTI. (Vyjadřuje poměr mezi měsíčními splátkami všech dluhů člověka a jeho měsíčními příjmy. Dosavadní pravidla zněla tak, že DSTI pro uchazeče do 36 let mohlo být maximálně 50 %, a pro starší pak 45 %. To v důsledku znamenalo, že žadatel, který měl příjem 30 tisíc Kč, si mohl vzít jen úvěr, jehož celková měsíční splátka nepřesáhla 15 tisíc Kč pro mladší a 13 500 Kč pro starší žadatele. Nyní ovšem ČNB nechává maximální DSTI na posouzení jednotlivých bank. Například Moneta Money Bank informovala, že parametr DSTI nechává beze změn. Naopak UniCredit Bank parametr DSTI nebude vůbec posuzovat, pozn. red.) Zrušení omezujícího limitu DSTI v praxi znamená, že lidé při stejném příjmu dosáhnou na vyšší hypotéku, a mohou tím pádem akceptovat vyšší prodejní cenu. Druhým faktorem je, že vysoké úrokové sazby hypoték tady máme něco přes rok a lidé si na ně víceméně zvykli. Vědí, že sice mohou postupně klesat, ale na velmi nízké úrovně okolo 2 % se zřejmě nedostanou, a že nemovitostí je na trhu pořád stejně a nových se moc nestaví. Vyčkávat s koupí a spekulovat na pokles sazeb nebo cen nemá tedy příliš smysl. To všechno oživilo poptávku po koupi a vedlo k mírnému růstu cen.

Zaznamenal jste v posledních letech na realitním trhu nějaký zajímavý trend, ať už s ohledem na vývoj cen, nebo změnu poptávky?

Největší cenový veletoč jsme zaznamenali u chat a chalup. Během prvního „covidového“ roku (tedy v roce 2020, kdy byly v řadě zemí „zavřené“ hranice a počet zahraničních dovolených extrémně poklesl, pozn. red.) poptávka po nich raketově vzrostla, během pár měsíců nebyly na trhu prakticky žádné volné nemovitosti k dispozici. Ceny šly samozřejmě nahoru. V chatě za městem se prostě proticovidová opatření snášela o poznání lépe než ve městech. Komu zaměstnavatel umožnil home office, zařídil si na chatě wi-fi a mohl dál pracovat. Jenže pro generaci současných třicátníků už chataření a chalupaření není takový fenomén jako pro generaci moji nebo mých rodičů. Možnosti, jak dnes mohou mladí lidé trávit volný čas, daleko převyšují možnosti trávení času při chataření. Takže když pandemie covidu opadla, lidé se začali chat a chalup zase zbavovat. A s poklesem poptávky šly dolů i ceny. Skutečně žádná jiná nemovitost dosud neprodělala tak prudký nárůst a vzápětí propad poptávky a cen. A ještě jedna věc: kvůli stále rostoucím cenám začíná být nové bydlení obtížněji dostupné, a proto se Češi vrhli na rekonstrukci svých stávajících nemovitostí. I tenhle trend nastartoval covid a podle mě bude ještě nějakou dobu pokračovat. Dalším zajímavým fenoménem je, že poptávka po vlastním bydlení se z koncentrovaných velkých, zejména krajských měst „roztekla“ i do okolních vesnic a menších měst. A za to vděčíme také covidu.

Jak to?

Lidé si v době lockdownů zvykli pracovat doma a řadě z nich zaměstnavatel umožňuje home office i nyní. V tu chvíli už nepotřebují bydlet v Praze. Mohou si tedy pořídit domek za Prahou nebo v jiných městech, protože odpadá každodenní úmorné dojíždění. Poptávka po bydlení v okrajových lokalitách a na vesnicích vzrostla, a spolu s ní šly nahoru i ceny.

Dokázal byste předpovědět, jaký vývoj bude na realitním trhu v nadcházejících letech?

Po určitém poklesu cen, který mohl být dle mého názoru i hlubší, se ukazuje, že nemovitosti si u nás drží svoji hodnotu. Můj odhad je, že i v příštích letech budou ceny stabilní, anebo spíše ještě porostou. Důvodem je pomalá výstavba nových bytů, ale i inflace a zdražování, jež se promítají samozřejmě i do stavebnictví. Náklady na materiály, lidi, ale také na technologie a dodržování nové legislativy budou spíše vyšší než nižší. Ceny nemovitostí v budoucnu ovlivní i neutuchající poptávka po vlastnickém bydlení. Je to takové naše specifikum, které si v sobě, navzdory určitým generačním rozdílům, stále nesou i dnešní dvacátníci. Mít vlastní bydlení je zkrátka jistota, ale také způsob zajištění na stáří. Z našich průzkumů vyplývá, že rozdíl u současných důchodců, kdo má „klidné“ stáří, a kdo to tak necítí, je kromě zdraví i způsob bydlení. Je velký rozdíl, zda jsem odkázán na majitele nemovitosti a nastavení nájmu, nebo jestli jsem ve vlastním a mám možnost nemovitost prodat. Proto předpokládám, že o koupi vlastní nemovitosti bude stále zájem. Stabilní poptávka bude držet ceny na současných hladinách, a vlivem inflace a náročnosti nové výstavby (musí splňovat přísnější ekologické normy, pozn. red.) velmi pravděpodobně dlouhodobě porostou.

Jak ovlivní ceny případné snížení úrokových sazeb hypoték?

Je skoro evidentní, že ČNB zatím ještě úrokové sazby rychle snižovat nebude, inflace neklesá tak rychle, jak se předpokládalo. Aktuálně očekáváme pokles spíše až ve 4. kvartále. Snížení sazeb jednoznačně bude postupně oživovat poptávku, což bude mít za následek nárůst cen. Bude to ovšem postupné, protože předpokládáme, že úrokové sazby bude ČNB snižovat pomalejším tempem, než když je zvyšovala. Nedostatek nových nemovitostí a růst jejich cen bude mít vliv samozřejmě i na nájemní bydlení. Dlouhodobý trend dává tušit, že i nájmy spíše porostou.

Češi bydlí ve vlastním

Poslední porovnání Eurostatu (statistického úřadu EU) o tom, v jakém typu bydlení obyvatelé jednotlivých zemí bydlí, jsou z roku 2020. Od té doby se ale nejspíš příliš mnoho nezměnilo.

Pětina v podnájmu

Zatímco na Západě bydlí nemalé procento lidí v pronajatých bytech a domech, na Východě přetrvává trend vlastnického bydlení. V Česku bydlelo v roce 2020 ve vlastní nemovitosti (včetně družstevních bytů) 78,9 % lidí, v podnájmu zbylých 21,1 %. V dalších dvanácti zemích (bývalé socialistické státy plus Malta a Norsko) byl ovšem podíl vlastnického bydlení ještě vyšší. Jasně vedly Rumunsko (96,1 % lidí), Slovensko (92,3 %), Chorvatsko (91,3 %) a Maďarsko (91,3 %). Naopak v Německu bydlelo v podnájmu 49,6 % lidí, a ve Švýcarsku dokonce 57,7 % lidí.

Byt, nebo dům?

Oproti evropskému průměru Češi bydlí více v bytech, rodinný dům uvádí jako trvalé bydliště 48 % našinců. Například v Irsku žije v rodinných domech 91,7 % lidí, v Chorvatsku 78,3 % obyvatel. Nejvíc lidí bydlí v bytech ve Španělsku (66,1 %).

Jedna domácnost

Průměrně ve 31 vybraných zemích Evropy vychází na jednoho člověka v místě bydliště 1,6 místnosti. Nejméně je to v Srbsku (1 místnost), nejvíce na Maltě (2,3 místnosti), v Česku je to 1,5 místnosti. Největší průměrná domácnost je v Turecku (3,3 osoby), nejmenší v Dánsku, Finsku, Norsku, Švédsku a Německu (2 osoby). V Česku žije v jednom bytě či domě v průměru 2,3 osoby.

Zdroj: Téma