Jak na hypotéku a co banky skutečně posuzují?

Co všechno je dobré vědět, než se podá žádost? Jaké dokumenty jsou k tomu potřeba a na co si dát pozor? Odpovídá hypoteční specialistka Broker Consulting Michaela Pudilová.

Jaký by měl být první krok před podáním žádosti o hypotéku?

Základem je realistický pohled na vlastní finance. Nestačí vědět, kolik vydělávám. Je potřeba si poctivě spočítat pravidelné výdaje, stávající závazky a zároveň si nechat prostor pro tvorbu rezervy. Hypotéka je dlouhodobý závazek a splátka by neměla domácnost dostat do situace, kdy jí každý nečekaný výdaj rozhodí rozpočet. Teprve potom má smysl začít řešit konkrétní nabídky bank.

Co všechno po mně bude banka chtít doložit, než hypotéku schválí?

Banka bude vždy chtít doložit příjem. Zaměstnanci jej dokládají potvrzením od zaměstnavatele, podnikatelé daňovým přiznáním. Dále je nutné předložit přehled všech existujících úvěrů, leasingů či kreditních karet. Samostatnou část tvoří podklady k nemovitosti, na kterou si klient hypotéku bere. Nejčastěji jde o kupní smlouvu nebo návrh kupní smlouvy, případně dokumenty od developera. Banka si následně ověřuje údaje o nemovitosti a nechává zpracovat odhad její hodnoty, aby měla jistotu, že výše úvěru odpovídá reálné ceně. U některých typů nemovitostí může banka požadovat také průkaz energetické náročnosti budovy. Pokud žadatel uvádí další zdroje příjmů, například z pronájmu, je potřeba je také doložit.

Jak dlouho schválení hypotéky obvykle trvá a co ho může zdržet?

Po podání žádosti a dodání všech podkladů banka posuzuje bonitu klienta, tedy jeho schopnost úvěr splácet. Současně probíhá odhad nemovitosti, který je klíčový pro stanovení maximální výše úvěru. Pokud jsou dokumenty kompletní, může být rozhodnutí otázkou několika dnů, složitější případy ale zaberou i několik týdnů. Rychlost procesu často ovlivňuje právě připravenost žadatele.

Jaké největší chyby lidé při sjednávání hypotéky dělají a proč na ně doplácejí?

Častou chybou je, že si lidé nastaví splátku na hraně svých možností nebo přijmou první nabídku bez srovnání. Rizikem může být také nevhodně zvolená délka fixace nebo podcenění budoucího vývoje rodinné situace. Do úvahy je nutné vzít nejen samotnou splátku, ale i náklady na pojištění, údržbu nemovitosti a další provozní výdaje. Hypotéka by měla zapadat do dlouhodobého finančního plánu, ne ho určovat.

Stačí při výběru hypotéky sledovat úrok, nebo je důležité zohlednit i RPSN?

Úroková sazba je důležitý parametr, ale sama o sobě neukazuje, kolik klient za hypotéku ve výsledku skutečně zaplatí. Právě proto je vhodné sledovat i RPSN, tedy roční procentní sazbu nákladů. Ta do jednoho čísla zahrnuje nejen samotný úrok, ale i další náklady spojené s úvěrem, například poplatky za zpracování nebo vedení úvěru. Díky tomu umožňuje přesněji porovnat nabídky jednotlivých bank. Pokud se klient orientuje pouze podle úrokové sazby, může přehlédnout dodatečné náklady, které mohou výslednou cenu hypotéky výrazně ovlivnit.

Jaké pojištění je u hypotéky nutné a kdy dává smysl připojistit i schopnost splácet?

Pojištění nemovitosti bývá standardní podmínkou, protože chrání zástavu banky v případě škody. Pojištění schopnosti splácet povinné většinou není, ale pro řadu klientů může být rozumným doplňkem. Kryje například situace, kdy dojde ke ztrátě zaměstnání, dlouhodobé nemoci nebo úrazu. Některé banky navíc nabízejí při sjednání pojištění výhodnější úrok.

Na co si dát pozor při sjednávání pojištění k hypotéce, aby opravdu fungovalo?

Rozhodující je konkrétní životní situace a rizika, která mohou ovlivnit schopnost splácet. U pojištění schopnosti splácet je vhodné věnovat pozornost rozsahu krytí a výlukám. U pojištění nemovitosti je zase důležité správně nastavit pojistnou částku a zvážit i připojištění proti rizikům, která jsou pro danou lokalitu typická. Stejně jako u hypotéky samotné platí, že nejde jen o cenu, ale o podmínky a rozsah krytí.

První hypotéka není jen o tom, zda ji banka schválí, ale hlavně o tom, zda ji domácnost dlouhodobě bez problémů utáhne. Banka posuzuje čísla, ale domácnost musí počítat s realitou každodenního rozpočtu. Pokud je úvěr nastavený s rezervou a s vědomím všech nákladů, může být stabilním nástrojem financování bydlení. Pokud je ale postavený na hraně možností, i menší výkyv v příjmech může znamenat problém. Rozhodnutí o výši úvěru a jeho parametrech by proto mělo vycházet z dlouhodobé finanční strategie, nikoliv jen z aktuální nabídky trhu.